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Mietwohnung

 

Haben beide Eheleute als Mieter gemeinsam einen Mietvertrag unterschrieben, stellen sich bei einer Trennung der Eheleute einige Fragen. Auf solche Fragen soll nachfolgend grundlegend eingegangen werden.

 

1. Innenverhältnis, Außenverhältnis

 

Haben beide Ehepartner gemeinsam einen Mietvertrag abgeschlossen, so sind zwei Verhältnisse zu unterscheiden, nämlich das Innenverhältnis und das Außenverhältnis.

 

Das Verhältnis der Eheleute untereinander ist das so genannte Innenverhältnis. Das Verhältnis der Eheleute gegenüber dem Vermieter hingegen ist das so genannte Außenverhältnis. Beide Verhältnisse haben grundsätzlich nichts miteinander zu tun. Daher ist es möglich, dass es vorkommt, dass jemand im Außenverhältnis haftet, während ihn im Innenverhältnis eine Haftung nicht trifft.

 

2. Pflicht zur Zahlung von Miete des ausgezogenen Ehepartners

 

Haben beide Eheleute gemeinsam als Mieter einen Mietvertrag abgeschlossen, so muss der Ehegatte, der nach der Trennung der Eheleute aus der gemeinsamen Mietwohnung auszieht, trotzdem weiter die Miete mitbezahlen. Grund hierfür ist, dass die Trennung und der Auszug eines Ehepartners keine Auswirkungen auf den Mietvertrag haben. Der Mietvertrag bleibt auch bei Trennung und Auszug eines Ehepartners aus der Mietwohnung unverändert mit beiden Ehepartnern bestehen. Haben beide Eheleute den Mietvertrag unterschrieben, so haften sie auch nach der Trennung dem Vermieter weiterhin gemeinsam für die Miete. Den Vermieter interessiert insoweit nicht, ob der Mieter in der Wohnung wohnt oder nicht.

 

Für die Miete haften beide Eheleute gesamtschuldnerisch. Das heißt, dass der Vermieter die Miete monatlich zwar nur einmal verlangen kann, er kann sich jedoch aussuchen, von welchem der beiden Ehepartner er die Miete in voller Höhe verlangen möchte. Hat der eine Ehepartner die gesamte Miete bereits für den Monat bezahlt, so hat der andere Ehepartner diese nicht noch einmal zu bezahlen.

 

Die Mithaftung des ausgezogenen Ehepartners bleibt so lange bestehen, wie er noch als Mieter im Mietvertrag eingetragen ist.

 

Der Umstand, dass der ausgezogene Ehepartner im Außenverhältnis dem Vermieter gegenüber weiterhin für die Miete mithaftet, sagt jedoch noch nichts darüber aus, wie die beiden Eheleute untereinander im Innenverhältnis für die Miete haften.

 

3. Volle Mietzahlungspflicht des in der Mietwohnung verbleibenden Ehepartners

 

Haben beide Ehepartner gemeinsam den Mietvertrag unterzeichnet und verbleibt nur einer der beiden Ehepartner nach der Trennung in der Mietwohnung, ist auch weiterhin die gesamte Miete und nicht nur noch die Hälfte der vertraglich vereinbarten Miete zu bezahlen.

 

Die Ehepartner haften gesamtschuldnerisch jeweils für die volle Miete. Trennen sich die Eheleute und zieht einer der Partner aus der Wohnung aus, kann der in der Wohnung verbleibende Ehepartner den Vermieter nicht darauf verweisen, dass er nun nur noch die Hälfte der Miete bezahlt und sich der Vermieter die andere Hälfte der Miete vom anderen Ehepartner zu organisieren hat. Auf eine solche Vereinbarung muss sich der Vermieter nicht einlassen. Der Vermieter ist frei in der Wahl, von welchem der Ehepartner er die Miete fordert und in welcher Höhe.

 

Zahlt der in der Wohnung verbleibende Ehepartner trotzdem nur die Hälfte der Miete und gleicht der andere Ehepartner den Rest der Miete nicht aus, so hat der Vermieter bei entsprechend hohem Mietrückstand das Recht zur Kündigung des Mietvertrages.

 

4. Ansprüche der Ehepartner untereinander

 

Im Innenverhältnis haften die Ehepartner als Gesamtschuldner im Zweifel zu gleichen Teilen. Das heißt, dass beide Ehepartner die Miete jeweils hälftig zu bezahlen haben. Hat nun ein Ehepartner gegenüber dem Vermieter die gesamte Miete gezahlt, kann dies zu entsprechenden Ausgleichesansprüchen gegen den anderen Ehepartner führen.

 

Haben sich die Eheleute beispielsweise getrennt und ist der Ehemann aus der gemeinsam angemieteten Wohnung ausgezogen, während die Ehefrau die volle Miete weiter an den Vermieter bezahlt, um die Wohnung nicht zu verlieren, hat sie gegen den ausgezogenen Ehemann einen Anspruch auf Rückerstattung der hälftigen Miete.

 

Im umgekehrten Fall gilt dies auch, wenn der Ehemann, der aus der gemeinsam angemieteten Wohnung ausgezogen ist, die Miete gegenüber dem Vermieter weiterhin allein vollständig bezahlt hat, einen Erstattungsanspruch über die Hälfte der Miete gegenüber der Ehefrau, die weiterhin in der Wohnung wohnt.

 

Letztlich bleibt festzuhalten, dass derjenige Ehegatte, der mehr als die Hälfte der Miete an den Vermieter bezahlt den Betrag vom anderen Ehepartner zurückverlangen kann, welcher die Hälfte der Miete übersteigt.

 

5. Mietzahlung und Trennungs- bzw. Ehegattenunterhalt

 

Zieht der Ehemann in Vollzug der Trennung aus der gemeinsam angemieteten Wohnung aus und schuldet er seiner Ehefrau Trennungsunterhalt bzw. nach der Ehescheidung Ehegattenunterhalt, kann er diese Unterhaltsschuld (teilweise) durch Begleichung der vollen Miete bedienen.

 

Beträgt die monatliche Miete beispielsweise 600,00 € und trägt der Ehemann, der seiner Ehefrau Unterhalt schuldet, diese Miete vollständig allein, so kann er bei der Berechnung des Trennungs- bzw. Ehegattenunterhaltes die vollen 600,00 € von seinem Unterhaltsrelevanten Einkommen abziehen. Dies führt im Ergebnis dazu, dass er ca. 300,00 € weniger Unterhaltsleistungen an seine Ehefrau bezahlen muss. So hat der Ehemann über die Unterhaltsberechnung die hälftige Miete von seiner Ehefrau quasi zurückerstattet bekommen. Hiernach darf er jedoch die hälftige Miete nicht noch einmal von seiner Ehefrau zurückverlangen.

 

In einem solchen Fall ist konkret zu berechnen, welche Variante für den Unterhaltsschuldner die günstigere ist. Die eine Variante ist die, die Miete vom Einkommen bei der Unterhaltsberechnung abzuziehen, wie soeben geschildert, oder die hälftige Miete direkt vom Ehepartner ersetzt zu verlangen, ohne den Vorwegabzug im Rahmen der Unterhaltsberechnung vorzunehmen.

 

 

6. Kündigungsmöglichkeiten der Ehepartner

 

Der Ehepartner, welcher nach der Trennung aus der gemeinsam angemieteten Wohnung ausgezogen ist kann den Mietvertrag ebenso wenig allein kündigen, wie der Ehepartner, welcher nach der Trennung in der Wohnung verblieben ist.

 

Ebenso wenig kann der Vermieter nur einem Ehepartner gegenüber den Mietvertrag kündigen, während er diesen mit dem anderen Ehepartner unangetastet weiter aufrecht erhält.

 

Bei der Frage, was der Ehepartner, welcher aus der gemeinsam angemieteten Wohnung ausgezogen ist, tun kann, um aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, sei ihm mitgeteilt, dass er hier drei Möglichkeiten hat.

 

a. Vertragsänderung

 

Es kann angestrebt werden, dass eine Vertragsänderung herbeigeführt wird, nach welcher nur noch ein Ehepartner Partei des Mietvertrages mit dem Vermieter bleibt. Eine solche Vertragsänderung können jedoch nur alle drei Beteiligten, also der Vermieter und die beiden Eheleute gemeinsam, herbeiführen. Alle drei Personen müssen der Vertragsänderung zustimmen. Eine Vereinbarung nur unter den Eheleuten oder eine Vereinbarung eines Ehepartners mit dem Vermieter genügt nicht, um einen Ehepartner aus dem Mietvertrag herauszulösen.

 

Da eine solche Vertragsänderung für alle Beteiligten freiwillig ist, kann keine der beteiligten Personen zu dieser Vertragsänderung gezwungen werden.

 

b. Kündigung

 

Darüber hinaus können beide Eheleute gemeinsam den Mietvertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen. Dies führt jedoch auch dazu, dass der Ehepartner, welcher eigentlich in der Wohnung verbleiben möchte, den Mietvertrag verliert und für den Fall, dass der Vermieter nicht bereit ist einen neuen Mietvertrag mit dem Ehepartner abzuschließen, ebenfalls aus der Wohnung ausziehen muss. In der Praxis kommt es daher sehr oft vor, dass sich der Ehepartner, welcher in der Wohnung verbleiben möchte, weigert, die Kündigung mit zu unterzeichnen.

 

Hieraus resultiert für den ausgezogenen Ehepartner das Problem, dass auch er an den Mietvertrag gebunden bleibt. Allein kann er nicht kündigen und der andere Ehepartner verweigert sich, bei der Mietvertragskündigung mitzuwirken.

 

Nach Ablauf des ersten Trennungsjahres jedoch kann der Ehepartner, welcher an dem Mietvertrag nicht festhalten will, den anderen Ehepartner zur gemeinsamen Kündigung des Mietvertrages zwingen. Nach Ablauf des Trennungsjahres kann sich der Ehepartner, welcher die Wohnung behalten möchte, nicht mehr wehren, an der Kündigung mitzuwirken. Verweigert er seine Mitwirkung an der Kündigung dennoch, so kann der ausgezogene Ehepartner ihn auf die Zustimmung zur gemeinsamen Kündigung verklagen.

 

c. Antrag auf Wohnungszuweisung durch das Gericht

 

Der Ehepartner, der in der Ehewohnung bleiben möchte, kann bei Gericht einen Antrag auf Wohnungszuweisung stellen. Das Gericht entscheidet sodann per Urteil, dass das Mietverhältnis künftig nur noch mit demjenigen Ehegatten fortgesetzt wird, der in der Wohnung verbleiben möchte. Der Vermieter kann hieran nichts ändern.

 

 Ist jedoch absehbar, dass der Ehepartner, welcher in der Wohnung verbleiben möchte, diese nicht finanzieren kann, so wird das Gericht eine Entscheidung dahingehend, dass das Mietverhältnis nur mit ihm fortgesetzt wird, nicht treffen.

 

Für den Fall, dass es in der Ehe zu Gewalttätigkeiten gegenüber einem Ehepartner oder gegenüber den Kindern gekommen ist, kann ebenfalls gerichtlich durchgesetzt werden, dass dem misshandelten Ehepartner und den Kindern die gemeinsame Wohnung zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird. Der andere Ehepartner ist sodann gezwungen, aus der Ehewohnung auszuziehen.

Silke Nordmann Rechtsanwältin  | Kanzlei@silke-nordmann.de